ქირავნობა

როგორ არღვევს სახელმწიფო საკუთრების უფლებას

ქირავნობა

როგორ არღვევს სახელმწიფო საკუთრების უფლებას

უკრაინაში რუსეთის მიერ სრულმასშტაბიანი ომის დაწყების შემდეგ საქართველოში, ისევე როგორც აღმოსავლეთ ევროპის სხვა ქვეყნებში, მიგრანტების რაოდენობა გაიზარდა. მიუხედავად იმისა, რომ ქვეყანაში შემომსვლელთა სტატისტიკური მაჩვენებელი პანდემიამდელთან შედარებით თითქმის არ შეცვლილა, გაიზარდა მათი რაოდენობა, ვინც საქართველოში შემოდის, მაგრამ ქვეყანას შედარებით დიდი ხნის განმავლობაში აღარ ტოვებს.

უცხოელების მიერ თბილისსა და სხვა დიდ ქალაქებში საცხოვრებელზე გაზრდილმა მოთხოვნამ მნიშვნელოვნად გაზარდა ბინის ქირის საშუალო ფასიც, თუმცა ამან ახალი პრობლემა გააჩინა როგორც ბინის მესაკუთრეებისთვის, ისე დამქირავებლებისთვის. ერთი მხრივ, დამქირავებლები ამბობენ, რომ ბინის მეპატრონეებმა ქირა გაუზარდეს, რადგან უძარავი ქონების ბაზარზე ქირის საშუალო ფასი გაიზარდა. გაზრდილი თანხის გადახდაზე უარის შემთხვევაში კი მათ ბინის დატოვება უწევთ.

მეორე მხრივ, არაერთ გამქირავებელს მათ შორის ქართველი, თუმცა მეტწილად უცხოელი მდგმურები ქირას არ უხდიან და საცხოვრებელსაც არ ტოვებენ. მათ გამოსასახლებლად მეპატრონეებს ერთადერთი ბერკეტი აქვთ – სასამართლოსთვის მიმართვა და გამოსახლების კანონიერი უფლების მიღება, რაც სასამართლოს გადატვირთულობის გამო, შესაძლოა, თვეობით ან წლობით გაგრძელდეს.

პრობლემა შედარებით თვალსაჩინო გახდა საქართველოში დროებით საცხოვრებლად ჩამოსული რუსი და ბელარუსი მიგრანტების რაოდენობის ზრდისა და უძრავი ქონების ბაზარზე ცვლილებების გამო, თუმცა ამგვარი პრობლემა გამქირავებელს, შესაძლოა, ნებისმიერ დამქირავებელთან აქამდეც შეჰქმნოდა. იურისტების ნაწილის შეფასებით, პრობლემის მიზეზი არსებული კანონმდებლობის ნაკლოვანებაა და მეტიც, ამგვარი პრაქტიკა სახელმწიფოს მიერ მოქალაქეების საკუთრების უფლების დარღვევაა.

ბინის მეპატრონესა და დამქირავებელს შორის ურთიერთობას ქირავნობის შესახებ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მესამე თავი არეგულირებს. კანონმდებლობის თანახმად, გამქირავებელს უფლება აქვს დამქირავებელს ბინის დატოვება მოსთხოვს რამდენიმე გარემოების არსებობისას – თუ ამოიწურა ხელშეკრულების ვადა (ასეთის არსებობის შემთხვევაში), თუ დამქირავებელი 3 თვის განმავლობაში ქირას არ იხდის და თუ არსებობს კანონით განსაზღვრული პატივსადები მიზეზი.

ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს განსაზღვრული ან განუსაზღვრელი ვადით. თუ ხელშეკრულება დადებულია კონკრეტული ვადით, ის კანონიერად წყდება ამ ვადის გასვლის შემდეგ, თუმცა თუ ხელშეკრულება დადებულია განუსაზღვრელი ვადით, იგი შეიძლება შეწყდეს მხარეთა მიერ 3 თვით ადრე შეტყობინების შემდეგ, საცხოვრებელი ფართით სარგებლობის შეწყვეტის მოთხოვნა კი წერილობით უნდა გაფორმდეს.

თუ ზემოთ აღნიშნული მოთხოვნის შემდეგ დამქირავებელი ბინას არ ტოვებს, გამქირავებელი იძულებულია, მიმართოს სასამართლოს გამოსახლების კანონიერი უფლების მისაღებად, რაც დროში გაწელილი პროცესია, ამ დროს კი დამქირავებელი ბინაში კვლავ ქირის გადახდის გარეშე აგრძელებს ცხოვრებას.

ტაბულა პრობლემის შესახებ იურისტსა და პარტია ევროპული საქართველოს წევრს, ოთარ კახიძეს ესაუბრა. კახიძე ამბობს, რომ გამქირავებლის კანონიერი მოთხოვნის საფუძველზე დამქირავებლის ბინიდან გამოსახლების პრაქტიკა 2015 წელს ქართული ოცნების ხელისუფლებამ პოლიტიკური მოტივით შეცვალა, ამით კი სახელმწიფო მოქალაქეების საკუთრების უფლებას არღვევს.

"ქართულ ოცნებას მიღებული აქვს არაერთი მავნებლური კანონი და ინიციატივა, მაგრამ ეს ალბათ ერთ-ერთი გამორჩეული მავნებლობაა, რომელიც პირდაპირ ურტყამს უძრავი ქონების ბაზარს, ზოგადად სამოქალაქო ბრუნვას – ჩვენ, მოქალაქეებმა ისე დავდოთ ხელშეკრულებები, რომ რაღაცების არ გვეშინოდეს. პოლიცია იმისთვის იყოს, რომ მესაკუთრეები დაიცვას და სასამართლოც იმისთვის იყოს, რომ მესაკუთრის ინტერესი იყოს დაცული და არა შეჭრილი პირის". – ამბობს კახიძე.

კახიძე განმარტავს, რომ 2015 წელს ხელისუფლებამ კანონი ე.წ. იპოთეკით დაზარალებულების დაცვის მოტივით შეცვალა. კახიძის თქმით, ის ადამიანები, ვინც იპოთეკური სესხი აიღეს, შემდეგ კი ვერ გაისტუმრეს, უარს ამბობდნენ ქონების დატოვებაზე.

"ამბობდნენ, რომ ჩვენ ხელშეკრულება დავარღვიეთ, მაგრამ არ გვაინტერესებს. ხელისუფლებამ გადაწყვიტა იმ მოქალაქეების ინტერესების დაცვა, ვინც კანონს არღვევდა". – ამბობს კახიძე.

არსებული პრაქტიკის შესახებ ტაბულას კითხვებს უპასუხა საქართველოს ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციის (საია) იურისტმა, ილონა დიასამიძემაც. მისი თქმით, კანონმდებლობის თანახმად, უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვის შესახებ საქმეები განხილულ უნდა იქნეს სარჩელის  მიღების დღიდან არაუგვიანეს 1 თვეში, თუმცა, მიუხედავად ამისა, თითქმის ვერასდროს ვერც ერთი საქმე ვერ სრულდება 1 თვეში. მეტიც, დავა შეიძლება რამდენიმე წლის განმავლობაშიც კი გაგრძელდეს, მიზეზი კი სასამართლოს გადატვირთულობაა.

"ერთია რა არის ვალდებულება და მეორეა, რა ხდება. გამქირავებელმა რომც დაიცვას კანონით განსაზღვრული ყველა ვალდებულება, თუკი დამქირავებელი არაკეთილსინდისიერად გამოიყენებს კანონისა და სასამართლო პრაქტიკის ხარვეზს, შეუძლია ქირავნობის საგანი არ გამოათავისუფლოს სასამართლო გადაწყვეტილების მიღებამდე. გამოსახლება შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლო გადაწყვეტილების საფუძველზე. არ აქვს მნიშვნელობა ხელშეკრულებაში რა ჩანაწერი არსებობს. 

3-თვიანი ვადის დაცვის შემდეგ დამქირავებელს უკვე აქვს უფლება, რომ წავიდეს სასამართლოში გამოსახლების მოთხოვნით, საბოლოო შედეგამდე – უნდა მოამზადოს სარჩელი, სანამ სასამართლო ამ სარჩელს წარმოებაში მიიღებს, სანამ განიხილავს... მართალია, კანონმდებლობა ითვალისწინებს შემჭიდროებულ ვადებში ამ დავის განხილვას, მაგრამ რეალობაში სასამართლო დავას ამ ვადაში ვერასდროს ასრულებს. სასამართლომ რომ კანონით დადგენილ ვადაში რომ განიხილოს, მაგალითად, პირველ დეკემბერს რომ მიმართო, პირველ იანვარს დავა უნდა იყოს დასრულებული. პირველ იანვარს თუ დავა დასრულდება, პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილება შეიძლება მიექცეს დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად. მაგრამ სასამართლოში ეს ასე არ ხდება, ვადებს თითქმის ვერასდროს ვერ იცავენ". – თქვა ილონა დიასამიძემ ტაბულასთან საუბარში.

კანონმდებლობის შეუსაბამობასთან ერთად პრობლემის ერთ-ერთი გამომწვევი მიზეზი ისაა, რომ საქართველოში შემთხვევათა უმრავლესობაში დამქირავებელი და ბინის მეპატრონე ქირავნობის ხელშეკრულებას წერილობით არ აფორმებენ. ერთი მხრივ, ეს საშემოსავლო გადასახადისგან თავის არიდების გზაა, მეორე მხრივ კი მფლობელის ნების საწინააღმდეგოდ გაქირავებულ ბინებში მდგმურების დარჩენის ერთ-ერთი მთავარი გამომწვევი მიზეზიც. ზეპირსიტყვიერი ხელშეკრულების პირობებში შეუძლებელი ხდება დაარწმუნო ოპერატიული სამართალდამცავი ორგანოები მაგალითად იმაში, რომ დამქირავებელს ბინის ქირა უკვე 3 თვეა არ გადაუხდია, სასამართლო დავის პირობებში კი ზეპირი შეთანხმების შესახებ ორმხრივი ჩვენებები პროცესის მეტად გაჭიანურებას იწვევს. (მოქმედი კანონმდებლობით, ბინის გაქირავების დროს მეპატრონემ მიღებული შემოსავლის 5% საშემოსავლო გადასახადის სახით ბიუჯეტში უნდა გადაიხადოს).

"ძალიან ხშირად ადამიანები სვამენ კითხვას, რა ფორმით შეიძლება დაიდოს ქირავნობის ხელშეკრულება, რადგან ჰგონიათ, რომ ფორმა შეიძლება იყოს გარკვეული პრობლემების გამომწვევი და ასევე მომგვარებელიც. ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს როგორც წერილობით ფორმით, ასევე ზეპირი ფორმით, მაგრამ ყველა იურისტი გეტყვით, უმჯობესი იქნება, თუ ქირავნობის ხელშეკრულებას წერილობითი ფორმით დავდებთ. არა იმიტომ, რომ წერილობით ფორმას სამართლებრივად რაიმე განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს, არამედ იმიტომ, რომ თუ რაიმე საკითხი სადავო გახდება, წერილობითი ხელშეკრულებით უფრო მარტივად დადასტურდება გარკვეული გარემოებები.

ვადას პირდაპირი კავშირი აქვს ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტასთან, ამიტომ ვადის საკითხი არის ძალიან მნიშვნელოვანი. ამის მტკიცება ზეპირი ხელშეკრულების შემთხვევაში ძალიან რთულია – ერთი მხარე თუ ამბობს, რომ ვადიანი იყო ხელშეკრულება და ვადის გასვლიდან გამომდინარე უნდა დასრულდეს ურთიერთობა, მეორე მხარემ შეიძლება თქვას, რომ ვადაზე არ ვიყავით შეთანხმებული. სიტყვა სიტყვის წინააღმდეგ სასამართლოში ბევრად უფრო რთულია, რადგან ამ დროს მხარეებს დამატებითი მტკიცებულებების მოპოვება სჭირდებათ. როდესაც ეს იქნება წერილობითი ხელშეკრულებით, ეს უფრო ამარტივებს დავის საკითხს. ზეპირის შემთხვევაში [ხელშეკრულების შეწყვეტა] ისე რეგულირდება, როგორც მხარეები ადასტურებენ, ერთი მხარე შეიძლება ამბობდეს ერთს, მეორე მხარე – მეორეს". – ამბობს საიას იურისტი.

მისი შეფასებით, პრობლემა ახლა აღქმადი გახდა იმიტომ, რომ ძალიან ბევრი ადამიანი დადგა ამ რეალობის წინაშე, თუმცა გამქირავებლებს ეს პრობლემა რუსეთ-უკრაინის ომის დაწყებამდე და მიგრანტთა ნაკადის ზრდამდეც ჰქონდათ.

მიუხედავად იმისა, რომ მესაკუთრეს სასამართლოს დასრულების შემდეგ კანონით უფლება აქვს, მოითხოვს ზიანის ანაზღუარება, შესაძლოა, დამქირავებელი გადახდისუუნარო იყოს და სასამართლოს გადაწყვეტილება ვერ აღსრულდება. იურისტების შეფასებით, ესეც ქირავნობის პრობლემასთან დაკავშირებული ერთ-ერთი სქემაა – ადამიანები როდესაც დებენ ხელშეკრულებას, იციან, რომ სასამართლო გადაწყვეტილება ვერ აღსრულდება, თუკი მოვალეს არავითარი აქტივი არ აქვს, ამიტომ, რისკების ქვეშ ყოველი გამქირავებელი ყოველთვის დგას.

პრაქტიკა აჩვენებს, რომ დამქირავებლებისგან ბინის დაცლაზე უარის მიღების შემდეგ ხშირად მეპატრონეები არაკანონიერ გზებსაც მიმართავენ. მათ შორისაა საცხოვრებლის საკეტის გამოცვლა, ელექტროენერგიის, წყალმომარაგებისა და ბუნებრივი აირის მიწოდების გათიშვა. საიას იურისტი განმარტავს, რომ ეს გზები არაკანონიერია, დამქირავებელს მათი მოგვარება მარტივად შეუძლია და ამან, შესაძლოა, მეპატრონის წინააღმდეგ სისხლის სამართლებრივი დევნის დაწყება გამოიწვიოს. ილონა დიასამიძე გამქირავებლებს ურჩევს, რომ ამ პრობლემის წარმოშობის დროს ყველა გადაწყვეტილება იურისტებთან კონსულტაციის შემდეგ მიიღონ.

"მაგალითად, ელექტროენერგიის შეწყვეტა არის ძალიან მარტივად მოგვარებადი საკითხი. ამაზე დადგენილი პრაქტიკაა, რომ [დამქირავებელი] მიმართავ სასამართლოს, სასამართლო მას აუცილებელ საჭიროებად მიიჩნევს და ავალდებულებს კომპანიებს, დააბრუნონ როგორც ელექტროენერგია, ისე წყალი და გაზი". – განმარტავს ილონა დიასამიძე.

სახელმწიფოს მიერ დარღვეული საკუთრების უფლება

2015 წლამდე მესაკუთრეს მის ქონებაში უკანონოდ მყოფი დამქირავებლის გამოსახლების პროცესში პოლიცია ეხმარებოდა მას შემდეგ, რაც ის დაადასტურებდა, რომ ქონების მესაკუთრე იყო და სხვა პირი მის ქონებაში ხელშეკრულების გარეშე იმყოფებოდა. ქართული ოცნების ხელისუფლების მიერ შეცვლილი რეგულაციით, დამდგენის ეს ფუნქცია სასამართლომ ჩაანაცვლა და ახლა გამოსახლების კანონიერი უფლების მისაღებად ერთადერთი გზა ისედაც გადატვირთულ სასამართლოში ჩივილია.

ოთარ კახიძის შეფასებით, ქართული ოცნების მიერ რეგულირების შეცვლას პოლიტიკური სარჩული ჰქონდა, ხელისუფლებამ დასაცავ ობიექტად საკუთრებაში უკანონოდ შეჭრილი პირი გამოაცხადა და ამით სახელმწიფო საკუთრების უფლებას უხეშად არღვევს.

"2015 წელს ქართულმა ოცნებამ მიიღო კანონი, ეს დანაწესი ამოიღო კანონმდებლობიდან და ეს დაასაბუთა საკმაოდ ცინიკურად, რომ კონსტიტუციის მე-20 მუხლი იცავს გარეშე პირის შეჭრისგან უძრავი ქონების მფლობელს. ამ შემთხვევაში მფლობელად, ანუ დასაცავ ობიექტად ხელისუფლებამ გამოაცხადა უკანონოდ შეჭრილი პირი, მესაკუთრის ინტერესების საწინააღმდეგოდ. კონსტიტუცია რეალურად მესაკუთრეს იცავს, რომ თუ ვინმე შეიჭრება მის საკუთრებაში, სასამართლოს გადაწყვეტილების გარეშე ეს უნდა იყოს ეს უნდა იყოს კანონით აკრძალული ქმედება. 

[...] ასეთი ცვლილება მიიღეს ვითომ მოქალაქეთა უფლებების დასაცავად, ამ დროს უხეშად დაარღვიეს მოქალაქეთა საკუთრების უფლება, წაახალისეს სხვის საკუთრებაში უკანონოდ შესვლა, სხვის საკუთრებაში უკანონოდ ცხოვრება. მესაკუთრეზე გადმოიტანეს ტვირთი – მესაკუთრე უნდა წავიდეს სასამართლოში და იქ ამტკიცოს, რომ საკუთრება მისია და მას არ მიუცია საკუთრებაში სხვისთვის ცხოვრების უფლება". – ამბობს კახიძე ტაბულასთან საუბარში.

ოთარ კახიძე მიიჩნევს, რომ პრობლემის მოგვარების გზა კანონის 2015 წლის რედაქციაზე დაბრუნებაა, ვინაიდან იმგვარი რეგულირება ყველა არსებულ პრობლემას ხსნიდა.

ოთარ კახიძე მომავალში გამოსახლების პრობლემის პრევენციისთვის გამქირავებლებს ურჩევს, რომ ხელშეკრულება აუცილებლად გაფორმდეს წერილობითი ფორმით და მასში მითითებული იყოს, რომ პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილება მიექცევა დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად და ზემდგომ ინსტანციებში გასაჩივრებაზე მხარეები წინასწარ ამბობენ უარს.

"ასევე, მნიშვნელოვანია სასამართლოს ხარჯების, ადვოკატის ჰონორარის დაკისრება წაგებული მხარისთვის და მიუღებელი შემოსავლის დაკისრება წაგებული მხარისთვის, რათა ყველამ, ვინც უკანონოდ ცხოვრობს სხვის საკუთრებაში, უნდა იცოდეს, რომ თუკი არ დატოვებს სახლს მაშინ, როცა მესაკუთრე ამას სთხოვს და სასამართლოსთვის მიმართვა გახდება საჭირო, ასე უფრო მეტის გადახდა მოუწევს – უბრალოდ სახლის დატოვება არ იქნება მისთვის საკმარისი. რატომ უნდა დააწვეს ტვირთად მესაკუთრეს რამე? რადგან სასამართლოში წასვლა დასჭირდა, იმიტომ, რომ ქართული ოცნების მავნებლური კანონით არაკეთილსინდისიერი მოქალაქე სარგებლობს, ამის გამო ხომ არ უნდა დაიჩაგროს?" – ამბობს კახიძე.

კომენტარები