ყიდვა-გაყიდვის გარიგებების რაოდენობა ყოველწლიურად იზრდება. მოდი ვნახოთ, რას უნდა მივაქციოთ ყურადღება სახლის არჩევისას, რა განსაზღვრავს კვადრატული მეტრის ფასს და როგორ გავაფორმოთ სწორი გარიგება.
სახლების ტიპები და მათი თავისებურებები
პირველადი საცხოვრებელი არის უძრავი ქონება, რომელიც ჯერ კიდევ არ ყოფილა არავის საკუთრებაში. ობიექტი შესაძლოა იყოს ახალაშენებული, ექსპლუატაციაში ჩაბარებული ან მშენებარე. მეორადია ექსპლუატაციაში მიღებული სახლი, რომლის ბინებზეც გაცემულია საკუთრების დამადასტურებელი საბუთები.
საცხოვრებელი კორპუსების ტიპები:
- აგურის;
- მონოლითურ-კარკასული;
- პანელური.
დაბალსართულიანი შენობები, როგორც წესი, აგებულია აგურისგან, რომლებიც ცნობილია თბო და ტენიანობის იზოლაციით. სამშენებლო სამუშაოები უფრო ძვირადღირებულია, ვიდრე მონოლითური ჩარჩოს ტექნოლოგიით.
მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კომპლექსების უმეტესობას მონოლითური კარკასი აქვს. აგების ხარჯები შედარებით იაფია, მონოლითური ჩარჩოს მშენებლობის ტექნოლოგია პოპულარულია დეველოპერებს შორის.
მონოლითურ-კარკასული სახლების მახასიათებლები:
- მაღალი სეისმომდგრადობა;
- ასეთი ტექნოლოგიით ნაშენი ნაგებობები არ “ჯდება”, რაც აჩქარებს მშენებლობის ტემპს და იძლევა დაუყოვნებლივ რემონტის აწყების საშუალებას;
- დამატებითი თბო და ხმის იზოლაციის საჭიროება;
- ბინების განახლების და გეგმარების შეცვლის შეზღუდვა.
აგურის სახლების მახასიათებლები:
- მაღალი სითბოს და ხმის იზოლაცია;
- დაბალი სეისმური წინააღმდეგობა;
- ფუნდამენტის "დაწევა".
პანელური სახლების მახასიათებლები:
- მშენებლობის მაღალი სიჩქარე;
- დაბალი ღირებულება კვადრატულ მეტრზე;
- სეისმური წინააღმდეგობა უფრო მაღალია, ვიდრე აგურის სახლებში, მაგრამ დაბალია, ვიდრე მონოლითურ-კარკასულ ნაგებობებში;
- სითბოს და ხმის იზოლაციის დაბალი დონე.
საქართველოს კანონმდებლობის თანახმად მშენებლობის ნებართვის გაცემისას პროექტი აუცილებლად უნდა აკმაყოფილებდეს კანონით გათვალისწინებულ მოთხოვნებს ნაგებობის სეისმური მდგრადობის შესახებ რეგიონის სეისმური აქტივობის შესაბამისად.
აგურის სახლების მთავარი მინუსი არის მშენებლობის ნელი ტემპი პანელურ და მონოლითურ შენობებთან შედარებით. მონოლითური ჩარჩო სახლების მთავარი მინუსი არის მათი დამოკიდებულება კლიმატურ და ამინდის პირობებზე, რადგან მთელი წარმოების ციკლი მიმდინარეობს სამშენებლო მოედანზე. ასევე ღირს დამატებითი ხარჯების გათვალისწინება, მაგალითად, გათბობისთვის, იზოლაციისთვის.
პირველადი და მეორადი უძრავი ქონების დადებითი და უარყოფითი მხარეები
უძრავი ქონების ბაზრის ექსპერტების აზრით, მეორად საცხოვრებელს უფრო მეტი უპირატესობა აქვს, ვიდრე პირველადს. მთავარ უპირატესობად მიიჩნევა დასრულებული რემონტი და განვითარებული ინფრასტრუქტურული უბანი. თუ თქვენ დაინტერესებული ხართ მეორადი საცხოვრებლის შეძენით, შეგიძლიათ გაეცნოთ ფასებს და გადახედოთ ხელმისაწვდომ ვარიანტებს Korter.ge-ს ვებგვერდზე. მეორადი უძრავი ქონების შეძენისას იპოთეკის ხელმისაწვდომობა და სიმარტივე იზიდავს ბევრ მყიდველს.
ბინები პირველად საცხოვრებელში შეიძლება არ მოერგოს იპოთეკის პარამეტრებს, მაგრამ მათი უპირატესობა ის არის, რომ ისინი ღირებულებას უფრო ნელა კარგავენ, ვიდრე მეორადი საცხოვრებელი. პირველადი უძრავი ქონების შეძენის შემთხვევაში მყიდველები შიშობენ მშენებლობის დასრულების ვადების გადაწევას ან პროექტის გაყინვას, მაგრამ, მეორე მხრივ, იზრდება მომხმარებელთა ნდობა სამშენებლო კომპანიების მიმართ. ახალ კორპუსში ბინის ყიდვის განსაკუთრებული მახასიათებელია სხვადასხვა ფასის კატეგორიის ქონების ფართო არჩევანი. თითოეულ მყიდველს შეუძლია აირჩიოს ბინა საკუთარი ფინანსური შესაძლებლობებიდან გამომდინარე. ღირებულება დამოკიდებულია ფართობზე, შენობის კლასზე და დეველოპერზე. პირველადი იპოთეკის განაცხადისას შეიძლება საჭირო გახდეს დამატებითი გირაო.
როგორ განისაზღვრება კვადრატული მეტრის ფასი?
შემდეგი ფაქტორების იდენტიფიცირება შესაძლებელია:
- უძრავი ქონების კლასი, რომელიც განსაზღვრავს ჭერის სიმაღლეს, ადგილზე ბინების რაოდენობას და სამშენებლო მასალების ხარისხს.
- მდებარეობა და ინფრასტრუქტურა. ცენტრში უძრავი ქონების მაღალი ღირებულება მიწის ფასთან არის დაკავშირებული.
- სართულების და ბინების რაოდენობა ადგილზე - რაც ნაკლებია, მით უფრო ძვირი.
- საცხოვრებლის მზადყოფნა - რაც უფრო ახლოს არის ახალი შენობის მშენებლობის დასრულება, მით უფრო ძვირია კვადრატული მეტრი.
ბინა მშენებლობის საწყის ეტაპზე უფრო ნაკლები ღირს, ვიდრე ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ. საშუალოდ განსხვავება 15-20%-ია.
ახალი კორპუსების ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ დიდი მოთხოვნაა დარჩენილი ბინების იპოთეკით შეძენაზე, ამიტომ ფასების შემცირებას არ უნდა ელოდოთ.
ცნობილია, რომ დეველოპერები თანხების 70%-ს ხარჯავენ სამშენებლო ნაკვეთის, სამშენებლო მასალების შესაძენად და შრომის ანაზღაურებაზე. პროექტის საბოლოო მიგება ჩვეულებრივ 30%-ს შეადგენს.
რა უნდა მივაქციოთ ყურადღება საცხოვრებლის არჩევისას?
უძრავი ქონების შეფასებისას, თქვენ უნდა დაიწყოთ მდებარეობიდან. ადგილზე უნდა იყოს პარკინგი და საბავშვო მოედანი. საზოგადოებრივი ადგილები უნდა იყოს დამაკმაყოფილებელ მდგომარეობაში.
ბინის დათვალიერებისას ყურადღება მიაქციეთ:
- შესასვლელი კარი - უნდა დაიხუროს მჭიდროდ, არ ჰქონდეს ბზარები ან პრობლემები საკეტთან;
- იატაკი უნდა იყოს გლუვი და ნაკაწრების გარეშე;
- კომუნიკაციები - ქსელებში გაჟონვისა და სხვა პრობლემების გარეშე;
- ფანჯრები - საკეტები კარგად უნდა დაიხუროს, ორმაგი მინის ფანჯარამ უნდა უზრუნველყოს კარგი თბო და ხმის იზოლაცია;
- კუთხეები - არ უნდა გაიყინოს და შეაგროვოს ტენი;
- კედლები და ჭერი უნდა იყოს გლუვი და მზა შესაკეთებლად.
მეზობლებთან გასაუბრებით ან უძრავი ქონების სააგენტოებში შეგიძლიათ მიიღოთ ინფორმაცია ხმის იზოლაციის ხარისხზე, მმართველი კომპანიის მუშაობაზე და სხვა საკითხებზე.
ბინის ყიდვა მნიშვნელოვანი და საპასუხისმგებლო გადაწყვეტილებაა, რომელიც მოითხოვს ფრთხილ მიდგომას და ანალიზს. დარწმუნდით, რომ საფუძვლიანად შეამოწმეთ ყველა დოკუმენტი და ჩაატარეთ სათანადო ექსპერტიზა. ეს დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ უსიამოვნო სიურპრიზები მომავალში. ასევე მნიშვნელოვანია უბნის ინფრასტრუქტურის შეფასება, საზოგადოებრივი ტრანსპორტის, მაღაზიების, სკოლების და სხვა ობიექტების ხელმისაწვდომობა, რამაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს თქვენს კომფორტზე.
დარწმუნდით, რომ გაითვალისწინეთ თქვენი პირადი საჭიროებები. მაგალითად, თუ თქვენ გიყვართ საჭმლის მომზადება, განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიაქციოთ სამზარეულოს მდგომარეობას და განლაგებას. საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე უმჯობესია შეადგინოთ ყველა მნიშვნელოვანი კრიტერიუმის სია და შეამოწმოთ, აკმაყოფილებს თუ არა შერჩეული ბინები ამ მოთხოვნებს. ეს მიდგომა დაგეხმარებათ გააკეთოთ სწორი არჩევანი და იპოვოთ იდეალური ბინა, რომელშიც თავს კომფორტულად და ბედნიერად იგრძნობთ.
