ყველაზე ღარიბები ყველაზე მდიდრებისთვის - სამშენებლო სექტორის დახმარების სამთავრობო გეგმა

სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორი წინა წლებში ერთ-ერთი ყველაზე დინამიკურად მზარდი სექტორი იყო. იზრდებოდა სფეროს ჯამური გამოშვება, დასაქმებულთა რაოდენობა და ასევე ხელფასები. საერთაშორის გამჭვირვალობა საქართველოს კვლევის მიხედვით, 2014-2017 წლებში მშენებლობის სექტორი ჯამურად, 57%-ით გაიზარდა. 

სექტორის მნიშვნელობა ეკონომიკისთვის ნათლად ჩანს, თუ მშპ-ს დარგობრივ სტრუქტურას შევხედავთ. 2019 წლის მონაცემებით, მშპ-ში მშენებლობის სექტორის წილი 8,6%-ია, ხოლო უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საქმიანობის - 11,5%. შესაბამისად, ამ სექტორების კომბინირებული წილი მშპ-ში დაახლოებით 20%-ია და ცხადია, რომ დამდგარი კრიზისის დროს სექტორს მხარდაჭერა სჭირდებოდა. 

თუმცა, სწორედ მთავრობის ნაბიჯებმა გამოწვია 2017 წლის შემდეგ  სექტორის ზრდისა და დასაქმებულთა რაოდენობის შემცირება, ხოლო ახლა დახმარების პაკეტით მთავრობა უხეშად ერევა საბაზრო ურთიერთობებში. ის ხელოვნური სტიმულირებით ცდილობს, შეინარჩუნოს მაღალი ფასები უძრავ ქონებაზე, რამაც შესაძლოა, კრიზისი უფრო გაახანგრძლივოს. სამთავრობო გეგმა ფუნდამენტურად არასწორ სტიმულებს იძლევა როგორც ეკონომიკის, ასევე, სამართლიანობის კუთხით.

კიდევ უფრო უცნაურია მთავრობის გადაწყვეტილება იმ ფონზე, როცა მთავრობას სექტორის სტიმულირების სხვა ინსტრუმენტებიც გააჩნდა. ყველაზე მარტივი კი გადასახადების შემცირება იქნებოდა, რის შედეგადაც ბიზნესს წარმოებისა და საოპერაციო ხარჯები დაეზოგებოდა, რაც ისედაც შემცირებული ფასების პირობებში დარტყმას კიდევ უფრო შეარბილებდა. გადასახადების შემცირება ხელს შეუწყობდა დასაქმებულთა რაოდენობის შენარჩუნებასაც.

მთავრობის ანტი-კრიზისული გეგმიდან ყველაზე მეტი ხმაური იპოთეკური სესხის თანადაფინანსების კომპონენტს მოყვა. ეს გადაწყვეტილება კიდევ უფრო გაუგებარია, თუ ბოლო წლებში მიღებული გადაწყვეტილებების დინამიკას დავაკვირდებით. 

კერძოდ, ბოლო წლებში მთავრობის მიერ მიღებული ახალი სამშენებლო რეგულაციების ფონზე სექტორის ზრდა მნიშვნელოვნად შემცირდა. ვითარება გაუარესდა ახალი საბანკო რეგულაციების შიღების შემდეგ, რომლებმაც იპოთეკური სესხის აღება კიდევ უფრო გაართულა. ამაზე მეტყველებს Galt&Taggart-ის მიერ 4 მაისს გამოქვეყნებული კვლევაც, რომლის მიხედვითაც ბოლო წლების განმავლობაში თბილისში გაყიდულ უძრავი ქონებაში იპოთეკური სესხების წილი მცირდება. 

ოპოთეკის წილი უძრავი ქონების გაყიდვებში ბოლო წლებში შემდეგნაირად გამოიყურება:

• 2016 წელი — 39,5%;
• 2017 წელი — 40,5%;
• 2018 წელი — 46%;
• 2019 წელი — 29,7%.

სტატისტიკიდან გამომდინარე, ნათელია, რომ იპოთეკური სესხების წილის შემცირება საბანკო რეგულაციების ამოქმედებას დაემთხვა. დაკრედიტების ახალი წესები 2019 წლის პირველი იანვრიდან ამოქმედდა. 

გართულებული ვითარების ფონზე, შემცირდა ამ ორ სექტორში განხორციელებული ინვესტიციებიც. ბოლო წლებში ორივე სექტორში განხორციელებული პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების სტატისტიკა შემდეგნაირად გამოიყურება:

• 2014 წელი — $492 მილიონი;
• 2015 წელი — $238 მილიონი;
• 2016 წელი — $331 მილიონი;
• 2017 წელი — $387 მილიონი;
• 2018 წელი — $304 მილიონი;
• 2019 წელი — $86 მილიონი. 

ამ შემთხვევაშიც ინვესტიციების შემცირება დროში ახალი სამშენებლო რეგულაციების ამოქმედებას დაემთხვა. 2018 წლის გაზაფხულიდან სექტორში უსაფრთხოების ახალი ნორმები ამოქმედდა. შეზღუდვები შეეხო როგორც უშუალოდ სამშენებლო პროცესს, ასევე, ნებართვის აღების წესდებას. 2019 წლის ივნისიდან ახალი წესი ამოქმედდა, რომლის მიხედვითაც, პირველადი სამშენებლო დოკუმენტის 20%-ის ცვლილების შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვა ხელახლა უნდა გაიცეს.

ცხადია, სექტორის შემცირებულმა ბრუნვამ და ინვესტიციებმა გავლენა იქონიეს სფეროში დასაქმებული ადამიანიების რაოდენობაზე. მშენებლობის სექტორში დასაქმებულთა რაოდენობა წლების განმავლობაში შემდეგნაირად გამოიყურებოდა:

• 2014 წელი — 68,914 ადამიანი;
• 2015 წელი — 71,129 ადამიანი;
• 2016 წელი — 75,034 ადამიანი;
• 2017 წელი — 76,187 ადამიანი;
• 2018 წელი — 74,192 ადამიანი;
• 2019 წელი — 68,271 ადამიანი. 

ამგვარად, 2019 წელს სექტორში დასაქმებულ ადამიანთა რაოდენობა 5,921-ით შემცირდა.

რაც შეეხება იპოთეკის სუბსიდირების პროგრამას, მისი ბიუჯეტი დაახლოებით იმდენივეა, რამდენიც თვითდასაქმებულთა ერთჯერადი, 300-ლარიანი საკომპენსაციო პროგრამის. იპოთეკის სუბსიდირება ბიუჯეტს 70 მილიონი ლარი უჯდება, ხოლო თვითდასაქმებულების ერთჯერადი კომპენსაციის გაცემა 75 მილიონი ლარი. 

სექტორის მხარდასაჭერად გამოყოფილი თანხები სახელმწიფო ბიუჯეტიდან ან საგარეო ვალით უნდა დაფინანსდეს. შესაბამისად, ნებისმიერი პროგრამის დაფინანსების პირველწყარო გადასახადის გადამხდელები არიან. სწორედ ამ ნაწილში იქმნება რბილად, რომ ვთქვათ უცნაური და არასამართლიანი სურათი. 

საქმე ისაა, რომ იპოთეკურ სესხზე წვდომა საქართველოს მოქალაქეების აბსოლუტურ უმრავლესობას არ გააჩნია. დღევანდელ პირობებში იპოთეკური სესხით სარგებლობა პრივილეგიაა და მასზე წვდომაზე კრიტიკულ უმცირესობაში მყოფ, მაღალშემოსავლიან მოქალაქეებს აქვთ.

ამას ადასტურებს მოსახლეობის შემოსავლების სტრუქტურაც. ყოველთვიური შემოსავლის სტრუქტურა შემდეგნაირად გამოიყურება:

• 0-დან 300 ლარამდე — 393,371;
• 300-დან 600 ლარამდე — 221,486;
• 600-დან 1,000 ლარამდე — 208,663;
• 1,000-დან 2,000 ლარამდე — 212,346;
• 2,000 ლარიდან ზევით — 98,826;

საქართველოში უძრავ ქონების ფასებისა და იპოთეკური სესხის პირობებიდან გამომდინარე, ინდივიდუალური იპოთეკა მხოლოდ 2,000 ლარზე მაღალი შემოსავლის მქონე პირებისთვისაა ხელმისაწვდომი. ასეთი ადამიანების რაოდენობა კი 100 ათასს არ აღემატება. შესაბამისად გამოდის, რომ ქვეყნის მოსახლოების ყველაზე ღარიბი ნაწილის მიერ გადახდილი ფული ყველაზე მდიდრებისთვის იპოთეკური სესხის დაფინანსებას მოხმარდება.  

ამის გარდა, ანტი-კრიზისული პაკეტი სხვა პრობლემებსაც მოიცავს. 17 მაისს თიბისი კაპიტალის მიერ მომზადებული კვლევა გამოქვეყნდა, რომლის მიხედვითაც წელს დეველოპმენტის ბაზარზე 30%-იანი კლება იყო ნავარაუდევი, ამდენითვე მცირდებოდა გაყიდვები, ასევე მოსალოდნელი იყო უძრავი ქონების ფასის 10%-ით შემცირება. 

პანდემიით გამოწვეული გაზრდილი რისკები აისახა საპროცენტო განაკვეთებზეც, რომელიც მნიშვნელოვნად გაიზარდა. გაზრდილი რისკის პირობებში, მთავრობა, რომელიც ბოლო წლების განმავლობაში მოსახლეობის ე.წ. ჭარბვალიანობას ებრძოდა, ამავე მოსახლეობას ამჯერად დამატებით სტიმულს აძლევს ახალი სესხი აიღოს.

მშენებლობის ბაზრის წინაშე არსებული გამოწვევები ფუნდამენტურ საბაზრო ფაქტორებს უკავშირდება, სწორედ ეს იწვევს როგორც ფასის, ასევე, მშენებლობის ტემპის შემცირებას. სახელმწიფოს ამგვარი აგრესიული ჩარევა ხელს შეუშლის ახალი საფასო წონასწორობის დადგენას, რომელიც კრიზისის პირობებში ბუნებრივად მოხდებოდა. მარტივად რომ ვთქვათ, სახელმწიფო არასწორ ეკონომიკურ სტიმულს იძლევა.

მეტიც, მთავრობის წარმომადგენლები არც მალავენ, რომ პაკეტის ერთ-ერთი მიზანი უძრავი ქონებაზე ფასების შენარჩუნებაა. გაუგებარია, თუ რატომ ცდილობს სახელმწიფო წინ აღუდგეს ფასების კლებას და ამგვარად ჩაერიოს საბაზრო ურთიერთობებში.

რომ არა სახელმწიფოს ამგვარი ჩარევა, უძრავ ქონებაზე ფასების მოსალოდნელი ვარდნით საკუთრების შეძენას უფრო მეტი მოქალაქე შეძლებდა, ვიდრე დღეს - სახელმწიფოს მხრიდან ფასების ხელოვნური გამყარების შემდეგ. ფასების შემცირება კი გაყიდვების აღდგენის მნიშვნელოვანი წინაპირობა იქნებოდა, რაც ბუნებრივი ციკლია. უხეშმა ჩარევამ ფასების მიმართულებით მომავალში შესაძლოა დამატებითი პრობლემები წარმოქმნას.

კერძოდ, ამ პირობებში სახელმწიფოს გარანტორად გამოკვეთა ქმნის აქტივების გადაფასების - რეალურ ფასზე მეტად შეფასების რისკს, რაც ბანკების მხრიდან სექტორის დაკრედიტებას ხელს შეუშლის. ამასთანავე, გაურკვეველია, თუ რატომ ასუბსიდირებას მთავრობა იპოთეკურ სესხს 5 წლის განმავლობაში, მაშინ, როდესაც უკვე მომდევნო წელს 5%-იან ეკონომიკური ზრდაა ნავარაუდევი. 

მეორეს მხრივ, თუ ფუნდამენტური ფაქტორები აისახებოდა სექტორზე და ბაზარი წონასწორობის ახალ წერტილს იპოვიდა, აღარ იარსებებდა აქტივების გადაფასებისა და ფასების შემდგომი მკვეთრი ვარდნის საფრთხე. ამ პირობებში კი ბანკები შედარებით ნაკლებად სარისკო გარემოში უფრო მარტივად დაააკრედიტებდნენ სექტორს. 

ეს ჩარევა შესაძლოა უფრო ადეკვატურად მოგვჩვენებოდა, სექტორი მართლაც კოლაფსის პირას რომ ყოფილიყო, თუმცა ამის დამადასტურებელი რიცხვები და ინფორმაცია არცერთ მხარეს არ წარმოუდგენია. ცხადია, კრიზისი როგორც ყველა სხვა სექტორზე, მშენებლობაზეც უარყოფით გავლენას იქონიებს, თუმცა ნაკლებ სავარაუდოა, რომ სექტორს ეგზისტენციალური პრობლემები შეექმნას.

ვინ იგებს გეგმით?

ანტი-კრიზისული გეგმის ამგვარი სტრუქტურა კითხვებს აჩენს მოტივაციასთან დაკავშირებით. შესაძლოა, მთავრობის მხრიდან ხელგაშლილი დახმარების დამატებითი მოტივაცია არსებობდეს. ანალიტიკოსები ძირითადად სფეროს წარმომადგენლების ლობისტურ გავლენებზე და მთავრობის წევრებთან კავშირებზე საუბრობენ.

მართლაც, თუ მთავრობისა და ამ სექტორის ურთიერთობებში ჩავიხედავთ შესაძლოა საკითხი გამარტივდეს. მაგალითად, ცნობილია, რომ დედაქალაქის მერს აქტიური ბიზნეს ურთიერთობები აქვს ქვეყნის ერთ-ერთ ყველაზე მსხვილ სამშენებლო კომპანია, არქი-სთან. თავის, მხრივ არქის ერთ-ერთი მფლობელი ქართული ოცნების დეპუტატი, ივლიანე წულაიაა. 

უძრავი ქონებასთან დაკავშირებით კალაძისა და წულაიას გზები ბოლოს გასულ წლის დეკემბერში გადაიკვეთა. მაშინ, დედაქალაქის მერმა ქობულეთში მდებარე ყოფილი სასტუმრო "კოლხეთის" შენობა არქი ჯგუფს 10 მილიონ დოლარად მიყიდა. სასტუმროს შენობა, "შპს კოლხეთის" საკუთრებას წარმოადგენდა და სწორედ ამ კომპანიის 100%-იანი წილი მიყიდა კალაძემ არქის. თავის მხრივ გარიგება რამდენიმე შუამავალი კომპანიის მეშვეობით გაფორმდა, ამ კომპანიებში 60% ივლიანე წულაიას, ხოლო 15% ძმას, თენგიზ წულაიას ეკუთვნის.

წინა წლებში, ასევე, არსებობდა, ინფორმაცია, რომ "არქი" სხვადასხვა პროექტის მშენებლობას ნებართვის მიღებამდე იწყებდა. მაგალითად საუბარია, არქი გლდანის პროექტზე, რომელზეც ოფიციალურად ნებართვა 2017 წლის მაისში გაიცა, თუმცა კომპანიის ვებ-გვერდისა და Facebook-ის ოფიციალური გვერდის მიხედვით, კომპანიამ მშენებლობა 1 წლით ადრე, 2016 წლის მაისში დაიწყო. 

უნდა ითქვას, რომ წულაიას და კალაძეს საქმიანი ურთიერთობები მანამდეც ჰქონდათ, სანამ ამ უკანასკნელ თბილისის მერად აირჩევდნენ. სწორედ ამ პერიოდს უკავშირდება კალაძესა და არქის შორის შემდგარი ორი მსხვილი გარიგებაც. საუბარია, ნუცუბიძის ქუჩაზე, კალაძის კუთვნილ 271 კვმ მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მან 2011 წელს 491 ათას ლარად შეიძინა. 

2015 წლის ივნისში კალაძემ მერიას ადგილზე ახალი, მრავალფუნქციური, 10 სართულიანი კომპლექსის მშენებლობის ნებართვის მისაღებად მიმართა. კალაძის ინტერესებს “არქი ჯგუფის” თანამშრომელი ლაშა ბოკუჩავა წარმოადგენდა, რომელსაც მაშინდელმა ენერგეტიკის მინისტრმა მინდობილობა განუსაზღვრელი ვადით მისცა. 

კალაძემ, სამშენებლო პარამეტრების შეცვლა და ადგილზე 10-სართულიანი კორპუსის აშენების ნებართვაც მოითხოვა, მაშინ როცა ამ მონაკვეთში მაქსიმუმ 3 სართულიანი შენობები იყო ნებადართული. ამავე წლის, 30 ივლისს ქალაქის შესაბამისმა საბჭომ პროექტს მხარი არ დაუჭირა - საბჭოს 9 წევრიდან 8 პროექტის წინააღმდეგ წავიდა. 

თუმცა, კალაძემ ამავე საბჭოს განმეორებით, უკვე 8 სართულიანი კორპუსის მშენებლობის ნებართვისთვის მიმართა, რასაც მალევე საბჭომ მხარი დაუჭირა. სამშენებლო პარამეტრების შეცვლა კახა კალაძეს 104 ათასი ლარი დაუჯდა და მშენებლობის ნებართვა 2015 წლის მიწურულს მიიღო. 

უკვე 2016 წლის 30 ნოემბერს კალაძემ აღნიშნული მიწა მშენებლობის ნებართვით "შპს არქი ნუცუბიძეს" 38,000 ლარად მიყიდა. ყველაფერთან ერთად, უცნაური იყო გასაყიდი ფასიც, რადგანაც კალაძეს მიწა 491 ათას ლარად ჰქონდა ნაყიდი, თუმცა მაშინ კალაძის წარმომადგენელმა ეს ნოტარიუსის შეცდომით ახსნა და განაცხადა, რომ რეალური ფასი არა, 38,000 ლარი, არამედ 380,000 ლარი იყო. 

კალაძის და წულაიას პროდუქტიული კოლაბორაციის კიდევ ერთი მაგალითია, "არქი საბურთალოც". სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მინდელის ქუჩაზე მდებარე 10,688 კვმ მიწის ნაკვეთის შეფასების მოთხოვნით, ქონების ეროვნულმა სააგენტომ, სამხარაულის ექსპერტიზის ბიუროს მაისის დასაწყისში მიმართა. უკვე 25 მაისს ბიურომ მიწის ღირებულებად 4,6 მილიონი ლარი დაადგინა. 

აქედან ცოტა ხანში, კალაძის კუთვნილმა კომპანია "უშბა დეველოპმენტმა" დიღომში საქალაქო სასამართლოსთან მდებარე ქონების შეფასების მოთხოვნით მიმართა. ორი შენობა და მიწის ნაკვეთი, რომელიც კალაძემ 2006 წელს 195 ათას ლარად შეიძინა, სამხარაულის ექსპერტიზამ, მინდელის ქუჩის მსგავსად, 4,6 მილიონ ლარად შეაფასა. 

ორივე საკუთრებაზე ფასის დადგენის შემდეგ, საკითხში მაშინდელი პრემიერი, გიორგი კვირიკაშვილი ჩაერთო. პრემიერის განკარგულებით, სახელმწიფომ დიღომში მდებარე საკუთრება კალაძეს მინდელის ქუჩის მიწის ნაკვეთში გაუცვალა.

კალაძის კუთვნილმა “უშბა დეველოპმენტმა” სახელმწიფოსთან გარიგებით მიღებული ქონება 5 დღეში შპს “არქი საბურთალოს” 4.6 მილიონ ლარად მიყიდა და სხვაობის, 23,000 ლარის გადახდის ვალდებულებაც მას გადაულოცა. 

ასევე საინტერესოა, პროექტი "აქსის თაუერსი", რომელშიც წილის მფლობელი ბიძინა ივანიშვილის კუთვნილი თანაინვესტირების ფონდია. მეტიც, სექტორის მხარდაჭერის სამთავრობო გეგმის პრეზენტაციაც სწორედ ამ პროექტის ტერიტორიაზე მოხდა, რა დროსაც ხაზი გაესვა ქართუ ფონდის გადამწყვეტ წვლილს პროექტის დასრულებაში. აქსის თაუერსში, ივანიშვილის კუთვნილი ფონდის თანამონაწილეობით პრემიუმ კლასის სასტუმრო "Pullman" უნდა გაიხსნას. ფონდის ინფორმაციით, პროექტი 2020 წელს დასრულდება და საინვესტიციო ღირებულება 100 მილიონი დოლარია. 

ამავე კონტექსტში საინტერესოა, უმრავლესობის კიდევ ერთი დეპუტატის, ბექა ოდიშარიას საკუთრების ამბავიც. ოდიშარია თაბორის მთაზე მდებარე 3,000 კვმ მიწის ნაკვეთს ფლობდა, რომელზე სასტუმროს აშენების ნებართვით მერიას რამდენიმეჯერ მიმართა, თუმცა მცდელობები წარუმატებელი აღმოჩნდა.

საბოლოოდ, 2019 წლის 19 აპრილს თბილისის საკრებულომ თაბორის მთაზე მდებარე 3,000 კვმ მიწის სანაცვლოდ, ოდიშარიას მუხიანში მდებარე 35,000 კვმ მიწის ნაკვეთი გადასცა. უნდა ითქვას, რომ თაბორის მთაზე კვადრატული მეტრის ფასი, საგრძნობლად აღემატება მუხიანში მდებარე მიწის ფასს, თუმცა არა 1,000%-ით სწორედ ამდენით მეტი მიწა მიიღო ოდიშარიამ.

არჩევნების მოახლოებასთან ერთად, ქვეყნის მდიდარ მოქალაქეებს ხელისუფლებისგან მიღებული სიკეთის გადახდის საშუალება ეძლევათ. ასე მაგალითად, 2016 წლიდან დღემდე ძმებმა წულაიებმა ქართულ ოცნებას 160,000 ლარი შესწირეს, ხოლო ბექა ოდიშარიამ მშობლიური პარტიისთვის 50,000 ლარი გაიღო. 

სამშენებლო სექტორისა მხარდაჭერის სამთავრობო გეგმისა და არჩევნების მოახლოებასთან ერთად, სავარაუდოა, რომ ეს თანხები მნიშვნელოვნად გაიზრდება.